Paweł CzerniewskiKryzys wywołany COVID-19 stawia pod znakiem zapytania możliwość kontynuowania wcześniej zawartych umów najmu. Tzw. tarcza kryzysowa wprowadza szereg regulacji mających na celu ochronę najemców.
Obecnie, w konsekwencji kryzysu wywołanego pandemią, część najemców nie może prowadzić działalności w wynajmowanych lokalach, które tym samym tracą dla nich jakąkolwiek wartość. W wielu przypadkach najemcy tracą dochody pozwalające im na kontynuowanie najmu lub ich sytuacja czyni go zbędnym – wystarczy spojrzeć na studentów, którym odwołano zajęcia na uczelniach, pracowników, których zakłady pracy zostały zamknięte czy samych przedsiębiorców, których dotknęły ograniczenia w zakresie prowadzonych przez nich działalności. Tak samo po stronie wynajmujących może wystąpić potrzeba rozwiązania umowy najmu ze względu na brak płatności należności od znajdującego się w trudnej sytuacji najemcy. Pewna część z tych problemów może znaleźć rozwiązanie przy zastosowaniu przepisów ustawa z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczeniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, zwanej potocznie tarczą antykryzysową lub ustawą koronawirusową.
Celem tych przepisów jest przede wszystkim ochrona części najemców – lokatorów przed pozbawieniem mieszkania oraz przedsiębiorców – przed bankructwem lub utratą miejsca prowadzenia działalności. Ustawa w niewielkim stopniu chroni natomiast wynajmujących, co rodzi po ich stronie niebezpieczeństwo utraty przychodów, a w przypadku inwestycji finansowanych kredytem – ryzyko utraty płynności finansowej. Wprowadzono możliwość przedłużenia czasu obowiązywania umów najmu, ograniczono możliwości wypowiedzenia umów najmu lokali oraz wprowadzono szczególne regulacje dla umów najmu lokali w obiektach usługowych o powierzchni przekraczającej 2.000 m2 (głównie galerie handlowe), co do których obowiązuje zakaz prowadzenia działalności.
Przedłużenie umowy
Umowy najmu, których okres obowiązywania kończy się w drugim kwartale bieżącego roku ulegają przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku, jeżeli najemca wyrazi taką wolę. Nie dotyczy to jednak:
– umów zawartych po 31 marca 2020 roku,
– najemców zalegających długotrwale (co najmniej 6 miesięcy przed wejściem w życie ustawy koronawirusowej lub przez cały okres najmu) z opłatami na rzecz wynajmującego,
– najemców używających lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub naruszających zakazy podnajmowania lub oddawania w bezpłatne używanie osobom trzecim,
– w przypadku lokali mieszkalnych – również najemców, którym przysługuje prawo do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Wypowiedzenie umowy lub wysokości czynszu
W odniesieniu do lokali mieszkalnych do 30 czerwca 2020 roku obowiązuje zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu. W przypadku lokali mieszkalnych nie dotyczy to następujących sytuacji:
– dopuszczania przez najemcą do szkód poprzez używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi – pomimo pisemnego upomnienia przez wynajmującego,
– zalegania z czynszem za 3 pełne okresy rozliczeniowe, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamierza wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty,
– wynajęcia, podnajęcia albo oddania do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
– w przypadku konieczności opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu,
– gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu,
– niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres 12 miesięcy.
W przypadku lokali niemieszkalnych wypowiedzenie może nastąpić w przypadku naruszeń przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania lokalu bądź w przypadku konieczności rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal.
Lokale w obiektach wielkopowierzchniowych
W przypadku lokali handlowych położonych w obiektach, w których istnieje zakaz prowadzenia działalności wygasają wzajemne obowiązki stron umów najmu i dzierżawy. Najemca (dzierżawca) jest zobowiązany w terminie 3 miesięcy po ustaniu zakazu prowadzenia działalności złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu o czas trwania zakazu przedłużony o 6 miesięcy pod rygorem niezastosowania przepisu o wygaśnięciu zobowiązań. Naszym zdaniem celem ustawodawcy było zwolnienie najemców z obowiązków (zwłaszcza płatniczych) na czas trwania zakazu prowadzenia przez nich działalności pod warunkiem złożenia wynajmującym ofert wydłużenia okresu najmu o 6 miesięcy plus długość trwania zakazu. W założeniu wydłużenie okresu najmu o pół roku dłuższy okres niż czas trwania zakazów ma stanowić dla wynajmujących rekompensatę za przejściową utratę przychodów, przy czym najemca ma też możliwość rezygnacji z wydłużenia najmu i zapłacenia za okres zakazu działalności. Jednakże redakcja tych przepisów jest niepoprawna i nasuwa wiele wątpliwości, zwłaszcza czy mają one zastosowanie do najemców prowadzących działalność usługową, a nie handlową oraz do najemców, którzy zostali wyłączeni spod zakazu prowadzenia działalności (np. apteki). Dosłowne brzmienie przepisu sugerować może nadto prawo wynajmującego do żądania opuszczenia lokalu przez najemcę przynajmniej na czas trwania zakazu i poddaje w wątpliwość czy w razie braku zgody wynajmującego na przedłużenie umowy najmu umowa będzie trwała w okresie pierwotnie w niej przewidzianym, czy też wygaśnie z mocy prawa.
Więcej informacji o zmianach w prawie w okresie epidemii można znaleźć m. in. na stronach www.mmp.pl/blog i http://obsil.pl/informacje-prawne-zwiazane-epidemia-covid-19/
Paweł Czerniewski – radca prawny, partner w Misiewicz, Mosek i Partnerzy Kancelaria Radców Prawnych
Michał Kiełczewski – aplikant radcowski
