Michał SzymanekKontynuując poprzedni wpis, omówieniu poddam dwie pierwsze zasady prawidłowego zastrzegania kary umownej dla nabywcy w umowie deweloperskiej.
Zasada obligatoryjności kary umownej dla nabywcy za nieterminowe zawarcie umowy przeniesienia prawa, wywodzona jest przeze mnie z art. 22 ust. 1 pkt.(13) ustawy deweloperskiej, który stanowi, że jednym z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej jest określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
W wyroku z dnia 10 sierpnia 2017 roku w sprawie I CSK 10/17 Sąd Najwyższy orzekł, że „Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie” (taka jest teza tego orzeczenia). W mojej ocenie z uzasadnienia tego wyroku należy wywieść wniosek, że skoro nabywca musi płacić odsetki za każdy dzień opóźnienia płatności, to i deweloper powinien zapłacić nabywcy karę umowną za każdy dzień opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność (zob. uwagi Osajdy do art.22 Ustawy Deweloperskiej, przedstawione w jego Komentarzu do tej Ustawy z 2018 roku, opublikowanym w Legalisie), co jest przecież głównym – obok zobowiązania do wybudowania – zobowiązaniem dewelopera w umowie deweloperskiej. Stąd też, co dotychczas nie było oczywiste, gdyż kara umowna – jak nazwa wskazuje – ma generalnie charakter umowny (może, ale nie musi być zastrzeżona), na gruncie umowy deweloperskiej należy przyjąć obligatoryjność zastrzeżenie kary umownej dla nabywcy za nieterminowe zawarcia umowy przeniesienia prawa (np. własności lokalu), która to kara ma być korelatem odpowiedzialności nabywcy wobec dewelopera w postaci odsetek za opóźnienie w zapłacie. Wniosek ten wspiera również treść art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej zdanie ostatnie, które stanowi, że nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia, w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę z powodu nieprzeniesienia przez dewelopera prawa na nabywcę w terminie umownym. W postanowieniu tym ustawodawca również dał niejako wyraz (założeniu o) obligatoryjności tej kary umownej.
W mojej ocenie, z ustawy deweloperskiej nie wynika natomiast konieczność objęcia karą umowną opóźnienia dewelopera w wydaniu nabywcy lokalu. W doktrynie prawa przyjmuje się, że rozwiązanie takie nie ma charakteru obligatoryjnego (zob. stanowisko Osajdy w cytowanym wyżej Komentarzu do Ustawy Deweloperskiej). Pozostawiono je do uznania stron umowy deweloperskiej.
Z kolei za zasadę równej wysokości kary umownej (na korzyść nabywcy), uznaję regułę, że wysokość kary umownej należnej nabywcy nie może być niższa od kary umownej należnej deweloperowi. Innymi słowy niedopuszczalne jest zastrzeganie kar umownych w różnych wysokościach dla dewelopera i nabywcy za niewykonanie tego samego zobowiązania, na niekorzyść nabywcy. Nie ma natomiast przeszkód, aby kara umowna należna deweloperowi była niższa od kary umownej należnej nabywcy za niewykonanie tego samego zobowiązania niepieniężnego (np. terminowe przeniesienie własności, terminowe wydanie). Stosownie więc do zasady równości stron umowy, kary umowne powinny być jednakowe dla dewelopera i konsumenta. Jak wskazał UOKiK w Raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w mowach deweloperskich (lipiec 2007 rok ) zapisy przewidujące zróżnicowane traktowanie stron umowy i niesymetrycznie rozkładając prawa i obowiązki stron umowy – wypełniają dyspozycję art. 3851 § 1 k.c., jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszające interesy konsumentów (str.42-43 tego raportu).
Jeżeli chodzi o, zasadę skorelowania wysokości kary umownej należnej nabywcy z wysokością należnych deweloperowi odsetek za opóźnienie w zapłacie, to zasada ta wynika z art. 25 ustawy deweloperskiej, który stanowi, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Innymi słowy kara umowna na rzecz nabywcy nie może być mniejsza od odsetek, które nabywca płaci deweloperowi za opóźnienie w zapłacie ceny nabycia. Jeżeli więc umowa deweloperska ustala za opóźnienie w zapłacie odsetki ustawowe za to opóźnienie (obecnie 7 % w stosunku rocznym), to również kara umowna należna nabywcy od dewelopera za nieterminowe zawarcia umowy przeniesienia własności powinna opierać się o stawkę procentową odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie. Nie ma oczywiście przeszkód, aby ustalić umowną stawkę odsetek za opóźnienie w płatności (niższą od odsetek ustawowych, np. 5 % w stosunku roczny) i tożsamą stawkę przyjąć dla ustalenia kary umownej dla nabywcy za nieterminowe przeniesienie prawa.
Niełatwa do ubrania w jednoznaczne ramy prawne jest zasada rozsądnej wysokości kary umownej należnej nabywcy. Jak wiadomo, kara umowna pełni wiele funkcji i obok funkcji odszkodowawczej, jej celem ma być również mobilizowanie (dyscyplinowanie) kontrahenta (dewelopera) do terminowego wykonania zobowiązania przeniesienia prawa na nabywcę. Stąd też kara umowna należna nabywcy nie może być zbyt niska (symboliczna), to jest pozorować funkcję odszkodowawczą, jak i dyscyplinującą za nieterminowe przeniesienie prawa na nabywcę. Można więc sobie wyobrazić równoprawną – z niskimi umownymi odsetkami za nieterminową zapłatę (np. 1 % w stosunku rocznym) – karę umowną należną nabywcy za nieterminowe przeniesienia prawa na nabywcę (a więc również w wysokości 1 %), której wysokość będzie rażąco niska, w stopniu nie zapewniającym realnej odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie zobowiązania do terminowego przeniesienia na nabywcę praw w wykonaniu umowy deweloperskiej.
Taka kara umowna stwarzałaby jedynie pozór symetryczności wzajemnych uprawnień stron na wypadek opóźnienia się z realizacją umowy. Naruszałaby równowagę kontraktową stron i stanowiłaby działanie wbrew dobrym obyczajom, stwarzając co najwyżej ułudę należytej dbałości o interesy konsumentów. Jej wysokość już z założenia nie będzie w pełni rekompensować szkód wynikłych z opóźnienia po stronie dewelopera. Dysproporcja pomiędzy przedsiębiorcą, który kształtuje we wzorcu sytuację konsumenta w sposób daleko mniej korzystny, narażając go na ryzyko poniesienia konsekwencji opóźnienia w wykonaniu prac, a konsumentem, który pomimo pozorów zabezpieczenia jego interesów, nie uzyskuje należnego mu prawa do pełnej rekompensaty szkód wynikłych z opóźnienia, jest w takiej sytuacji niczym nieusprawiedliwiona (tak. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 października 2011 roku, VI ACa 957/11).
Obszerniejszego omówienia wymaga piąta zasada, to jest zasada nieograniczania odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe zawarcie umowy przeniesienia prawa. Zasada ta opiera się na logicznym założeniu, że skoro nabywca musi uiszczać odsetki za każdy dzień opóźnienia w płatności, to i deweloper powinien zapłacić nabywcy karę umowną za każdy dzień opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej prawa (zob. uwagi Osajdy do art.22 Ustawy Deweloperskiej, przedstawione w jego Komentarzu do tej Ustawy z 2018 roku, opublikowanym w Legalisie). Zgodnie z art. 3853 pkt 2 Kodeksu Cywilnego w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W ocenie UOKiK, abuzywność postanowień limitujących należną nabywcy od dewelopera karę umowną, polega na ograniczeniu odpowiedzialności dewelopera wobec nabywcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
W rejestrze niedozwolonych postanowień umownych można więc spotkać następujące klauzule niedozwolone z tytułu takiego limitowania odpowiedzialności dewelopera:
- „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%” (nr 1392, wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta [SOKiK] z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05);
- „Suma naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto przedmiotu umowy” (nr 1398; wyrok SOKiK z dnia 28.12.2007r., sygn. akt XVII Amc 98/07);
- „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny, o której mowa w § 3 ust. 1, za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%” (nr 1644, wyrok SOKiK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/08);
- „Sprzedający zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01% ceny ustalonej w § 7 ust. 2 za każdy dzień zwłoki w wydaniu Nabywcy lokalu ponad termin określony w § 4 ust. 1, za powstałą z przyczyn zależnych od niego zwłokę w dotrzymaniu terminów określonych w § 4 ust. 1” (nr 1808);
- „W przypadku, gdy Spółka dopuści się zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej w terminie określonym w § 3, ust. 1 umowy, a strona kupująca przed jego upływem zapłaci zaliczki równe całości cen, Spółka zobowiązuje się do zapłaty stronie kupującej kary umownej w wysokości 0,01% (jednej setnej procent) wpłaconych przez stronę kupującą zaliczek, za każdy dzień zwłoki, aż do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej” (nr 2728);
Generalnie więc, z powyższych przykładów niedozwolonych klauzul należy wywieść, że podstawą uznania danej klauzuli za niedozwoloną było uznanie przez sąd, że klauzule te ograniczają odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy (np. nieterminowe wydanie, nieterminowe zawarcia umowy) w ten sposób, iż wprowadzają okres zwolnienia z odpowiedzialności (tj. określony okres zwłoki dewelopera nie rodzi odpowiedzialności, np. pierwsze 60 dni zwłoki), a ponadto kara umowna jest limitowana maksymalną wysokością bez prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej. Zgodnie zaś z art. 484 par. 1 KC żądanie odszkodowania ponad zastrzeżoną karę umowną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy umowa tak stanowi. W konsekwencji, w ocenie SOKiK takie klauzule naruszają interes konsumenta i są niedozwolone.
Podsumowanie
Reasumując, prawidłowa, nieabuzywna klauzula kary umownej we wzorcu umowy deweloperskiej za nieterminowe przeniesienia praw, powinna być nie tylko obligatoryjnie zastrzeżona na rzecz nabywcy, ale spełniać następujące warunki:
- po pierwsze – kara umowna za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia praw musi mieć zastosowanie za każdy dzień opóźnienia, a nie tylko – w razie opóźnienia przekraczającego jakąś ilość dni (np. 60 dni),
- po drugie – klauzula kary umownej nie powinna zastrzegać górnego limitu kary umownej obciążającej dewelopera,
- po trzecie – na rzecz nabywcy powinno zostać zastrzeżone prawo dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość naliczonych kar umownych,
- po czwarte wreszcie – kara umowna powinna być równorzędna i skorelowana co do wysokości z odsetkami za opóźnienie w płatności (ustawowymi bądź umownymi, ustalonymi w rozsądnej wysokości).
