Czy rzeczywiście każdy będzie mógł kupić działką rolną o powierzchni 1 ha?

Minęły właśnie 3 lata od głębokiej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zwana dalej również UKUR). Przypomnieć trzeba, że w kwietniu 2016 roku wprowadzono przepisy w bardzo istotnym stopniu ograniczające możliwość nabywania przez osoby, które nie są rolnikami nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 3 tys. m². W ostatnich tygodniach uchwalono kolejną nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która – w zamyśle jej autorów – miała doprowadzić do liberalizacji dotychczasowych przepisów. Nowelizacja ta jest wręcz reklamowana hasłem, że teraz każdy będzie mógł kupić 1 ha gruntów rolnych. Czy tak jest w rzeczywistości?

Zacznijmy od tego, że nie uległ zmianie art. 1a ust. 1 pkt. 2) UKUR, zgodnie z którym ustawa ma zastosowanie do gruntów o powierzchni większej niż 3 tys. m². Wydaje się, że najłatwiejszym sposobem realizacji hasła, że każdy może nabyć grunt rolny o pow. 1 ha, byłoby podwyższenie tego właśnie limitu działania UKUR. Jak się bowiem wydaje, podwyższenie tego limitu nie spowodowałoby jakiegoś dramatycznego wzrostu zjawiska spekulacji ziemią rolną – a przypomnijmy, że przeciwdziałanie spekulacji gruntami rolnymi było głównym zadaniem wprowadzenia restrykcyjnych przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi.

Zamiast tego wprowadzono inną granicę – mianowicie każdy (a więc nie tylko rolnik indywidualny) -może nabyć bez zezwolenia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej KOWR) grunt rolny o powierzchni 1 ha. Rzeczywiście więc jest to zwolnienie z obowiązku uzyskiwania decyzji przez osoby, które nie są rolnikami w przypadku nabywania gruntów o powierzchni większej niż 3 tys. m² i mniejszej niż 1 ha.

Ale równocześnie pozostawiono dla nabywców szereg innych obowiązków związanych z nabyciem takiego właśnie gruntu rolnego o powierzchni 1 ha. Otóż nabywca takiego gruntu ma obowiązek prowadzić na nabytej nieruchomości działalność rolniczą przez okres 5 lat (przed nowelizacją był to okres lat 10). Działalność ta musi być wykonywana osobiście, zatem nabywca takiego gruntu rolnego nie może oddać go w dzierżawę. Co więcej ustawa wyraźnie w art. 2b ust. 2 zakazuje oddawania nabytego gruntu w posiadanie innej osobie, jak również zakazuje jej zbycia przez ten okres czasu. Z obowiązków tych nabywca nieruchomości rolnych może być zwolniony w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez KOWR w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Na straży realizacji tych obowiązków stoi KOWR, który jest uprawniony do kontroli ich realizacji przez nabywcę nieruchomości. Oznacza to ni mniej ni więcej, że osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym, nabywając nieruchomość nie może jej wykorzystywać w dowolny sposób – np. budując na niej dom mieszkalny, czy też drobny zakład produkcyjny, magazyn itd., a temu jak się wydaje, powinna służyć liberalizacja przepisów UKUR. Z tego więc punktu widzenia liberalizacja ta w istocie niewiele zmieni, co najwyżej powiększy się grono „rolników”, którzy przez okres 5 lat będą fikcyjnie prowadzić osobiście na nabywanych nieruchomościach działalność rolniczą.

Konsekwencje nie wykonywania tego obowiązku są bardzo poważne – nabywca takiego gruntu może nawet ostatecznie stracić tytuł własności. Zgodnie bowiem art. 9 ust. 3 w razie niewykonywania przez nabywcę nieruchomości obowiązku prowadzenia na nieruchomości działalności rolniczej lub też jej zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie innej osobie – KOWR jest uprawniony do wystąpienia do sądu o nabycie własności takiej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wreszcie wspomnieć należy o jeszcze jednej kwestii. Obrót gruntami o powierzchni od 3 tys. m² do 1 ha objęty będzie regulacjami UKUR dotyczącymi prawa pierwokupu. W przypadku bowiem każdej sprzedaży takiej działki rolnej, KOWR przysługiwać będzie prawo jej pierwokupu. Powróci więc szeroko krytykowany obowiązek zawiadamiania KOWR o transakcjach małymi działkami. Tym razem jednak obowiązek ten będzie znacznie szerszy. Przypomnieć należy, że nowelizacja UKUR z 2016 roku wprowadziła uprawnienie KOWR do nabycia nieruchomości rolnych, gdy ich nabycie następuje również w razie zawarcia każdej innej umowy niż umowa sprzedaży (a więc również darowizna, przeniesienie nieruchomości na zabezpieczenie, wniesienie aportem do spółki), w drodze jednostronnej czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej, a także innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego (zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego czy też podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego).

Podsumowując więc wydaje się, że szumnie zapowiadana liberalizacja UKUR jest tylko pozorna. Z pewnością grono osób, które skorzystają z możliwości nabywania nieruchomości rolnych o pow. do 1 ha, po dokładniejszym przeanalizowaniu konsekwencji takiego nabycia, z pewnością pozostanie bardzo niewielkie. Może więc chodziło, aby pozornie coś zmienić, w istocie nie zmieniając wiele. Niewątpliwie równocześnie pozostał istotny problem związany z niemożliwością nabycia i zagospodarowania w inny sposób niewielkich działek rolnych.