Michał SzymanekProblematyka prawidłowego zastrzegania kar umownych dla nabywcy (konsumenta) w umowach deweloperskich, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2017 roku, poz. 1468) (dalej: „ustawa deweloperska”) wciąż budzi kontrowersje i rodzi spory. Mając na uwadze odpowiedzialność przedsiębiorcy-dewelopera za naruszenie zbiorowych interesów konsumenta, niezwykle istotne jest prawidłowe sformułowanie wzorca umowy deweloperskiej w newralgicznym zakresie odpowiedzialności dewelopera w postaci kary umownej, w sposób, który nie narazi dewelopera na zarzut ukształtowania praw i obowiązków nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszający jego interesy; w sposób eliminujący uznanie postanowienia o karze umownej za niedozwolone postanowienia umowne.
Niniejszy artykuł stanowi próbę uporządkowania i zagregowania, w postaci kierunkowych wytycznych, koniecznych zasad, które muszą być spełnione, aby postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające karę umowną nie było uznane za niedozwolone.
Na gruncie przepisów ustawy deweloperskiej oraz aktualnego orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, a także poglądów prezentowanych w różnych raportach z kontroli wzorców umownych przez UOKiK, można sformułować pięć zasad (dyrektyw) poprawnego zastrzegania kar umownych w umowach deweloperskich zawieranych z konsumentami:
Po pierwsze „zasadę obligatoryjności kary umownej dla nabywcy za nieterminowe zawarcia umowy przeniesienia prawa”.
Po drugie „zasadę równej wysokości kary umownej (na korzyść nabywcy)”.
Po trzecie „zasadę skorelowania wysokości kary umownej należnej nabywcy z wysokością należnych deweloperowi odsetek za opóźnienie w zapłacie”.
Po czwarte „zasadę rozsądnej wysokości kary umownej należnej nabywcy”.
Po piąte wreszcie „zasadę nieograniczania odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe zawarcie umowy przeniesienia prawa”.
Szczegółowe omówienie tych zasad będzie przedmiotem kolejnych wpisów na blogu Kancelarii. Zachęcam do śledzenia i lektury.
